마포구 오피스텔과 도시형생활주택 4000만원 차이의 이유는?

 

서울 강서구, 도시형생활주택 반전세 계약 급증 현상

한 오피스텔 건물에서 전세가 4000만원 싸게? 도대체 어떤 사건이 벌어진 것일까요? 마포구에 위치한 한 오피스텔, 도시형생활주택 복합건물에서 2019년과 2020년에 진행된 분양과 전세 계약은 동일한 금액으로 이뤄졌습니다. 그런데 현재 전세 보증금은 오피스텔이 3000만원 이상 높은 상황입니다. 이에 대한 이유는 주택가격 책정 기준과 관련이 있습니다.

한 공인중개사는 "도시형생활주택은 다세대로 분류돼 작년 공시가격에 영향을 받았다"며 "도시형생활주택 임대인들은 보험되는 금액까지 전세보증금을 내리고 나머지를 월세로 전환하고 있다"고 설명했습니다.

이런 상황은 건물 내 일부 층이 오피스텔이고 다른 층이 도시형생활주택으로 용도가 분류되어 있기 때문에 발생합니다. 도시형생활주택은 정부가 2009년 도입한 소형주택 유형으로, 상업지역에 짓는 경우 오피스텔을 포함하면 상업시설 비율 규제를 피할 수 있어 많이 설립되었습니다.

그러나 오피스텔과 도시형생활주택의 가격 산정 기준이 달라서 동일한 건물임에도 전세보증보험 상품 가입 가능 금액이 천차만별로 나타나고 있습니다. 이로 인해 현재 전세보증금이 전세보증보험 상품 가입 가능 금액을 크게 웃도는 도시형생활주택은 '반전세(보증부 월세)'로 전환되고 있습니다.

서울시부동산정보광장에 따르면, 지난해 서울시에서 도시형생활주택 갱신계약이 가장 많았던 강서구에서 25건이 전세에서 반전세로 갱신계약이 이뤄졌다는 데이터가 있습니다. 이 중 한 도시형생활주택은 전세 계약을 보증금 1억9000만원, 월세 5만원으로 바꿨다는 사례도 나타났습니다.

이 같은 현상으로 오피스텔과 도시형생활주택 간의 보증금 차이는 수천만원까지 벌어질 수 있습니다. 예를 들어, 마포구 공덕동에 위치한 한 오피스텔, 도시형생활주택 복합건물에서는 지난 3월에 오피스텔과 도시형생활주택 계약이 거의 동시에 이뤄졌는데 보증금 차이가 4000만원이 발생했습니다. 오피스텔은 1억4000만원에 계약된 반면 도시형생활주택은 보증금 1억원에 월세 10만원으로 계약이 진행되었습니다.

이러한 변화로 전세보증금이 낮아지고 월세가 높아지는 상황에서 임대인과 임차인 간의 계약이 쉽게 이루어지고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 서울 시내 한 공인중개사는 "전세사기 사건이 지속적으로 발생하면서 임차인들이 보증보험 가입이 어려우면 계약을 안하겠다고 하니, 임대인 입장에서는 보증금을 낮출 수밖에 없다"고 말했습니다.